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Galpões, áreas industriais, Built to Suit (BTS) e ativos comerciais, com suporte completo em SUFRAMA, IPAAM, IMPLURB e Corpo de Bombeiros, por meio de especialistas.
Lista completa com ficha técnica: Galpões para alugar em Manaus
BTS · Built to Suit · 60.000 m² e 40.000 m²
Galpões sob medida (Built to Suit) no Distrito 3, em duas áreas de 60.000 m² e 40.000 m². É possível construir galpões de 10 a 13 mil m², e até 20 mil m², conforme a necessidade do cliente, com 7 a 8 meses a cada 10 a 13 mil m².
Galpão Industrial · Distrito 3
Galpão industrial de 20.000 m² construídos em terreno de 60.000 m², no Distrito 3, com 15 docas automatizadas, pé-direito nas docas de 8 a 15 m, subestação própria e pátio para carretas.
GALPÃO COMERCIAL · VENDA · NOVO ALEIXO
Galpão de 1.800 m² com loja frontal, mezanino administrativo e amplo pátio. Estrutura pronta para operação comercial ou industrial de médio porte.
Observação: consulte a situação documental do imóvel antes de formalizar proposta.
GALPÃO INDUSTRIAL · 4.918,49 M² · DOCUMENTADO · VENDA
Complexo industrial composto por galpão (térreo, mezanino e subsolo) e área administrativa, totalizando 4.918,49 m² de área construída conforme Habite-se, em terreno de 5.915,84 m², na Avenida Djalma Batista, Manaus/AM — via de uso comercial e de serviços já consolidada, no Setor Urbano 12 do Plano Diretor. Documentação regularizada (Registro de Imóvel, Escritura Pública, AVCB e Habite-se). Localização estratégica, próxima aos principais terminais portuários de Manaus e ao Aeroporto Internacional Eduardo Gomes.
GALPÃO INDUSTRIAL · 1.680 M² · LOCAÇÃO
Galpão de 1.680 m² em condomínio de galpões no Distrito Industrial I, pronto para instalação imediata, com subestação própria e piso nivelado. Indicado para linha de produção e montagem.
Galpão industrial · 2 galpões de 4.190 m² · Condomínio
Dois galpões de 4.190 m² cada, em condomínio de galpões no Distrito 3, com pé-direito de 12 metros. Entrega prevista em 9 meses.
Galpão industrial · 2 galpões · Condomínio
Dois galpões em condomínio no Distrito 3, com docas de carga e mezanino: áreas contratuais de 6.519,64 m² e 6.598,38 m². Entrega prevista em 7 meses.
As imagens são meramente ilustrativas e mostram o modelo de galpão concluído, no mesmo padrão construtivo.
Galpão industrial · 3 módulos disponíveis · Locação
Galpão único de estrutura metálica em construção no Distrito 3, com cinco módulos de 4.190 m² de térreo mais mezanino: dois locados e três disponíveis, somando cerca de 12.570 m². Entrega prevista para o 1º trimestre de 2027.
Galpão industrial · ABL 8.191,51 m² · Locação
Galpão logístico com ABL de 8.191,51 m², 11 docas, pé-direito de 12 m e piso para 5 t/m², no Distrito 3. Entrega prevista para janeiro de 2027.
Área Industrial · SUFRAMA · CDRU
Área industrial de grande porte no Distrito Industrial II com aprovação SUFRAMA. Ideal para implantação ou expansão...
Terreno Industrial · SUFRAMA · Venda
Terreno de 10.000 m² no Distrito Industrial II, com processo de titulação em andamento junto à SUFRAMA. Ideal para implantação industrial.
Terreno Comercial · 800 m² · Locação
Terreno comercial de 800 m², totalmente murado, com escritório, sala de apoio, depósito e poço artesiano. Acesso para caminhão/carreta. Ideal para logística, distribuidora ou frota.
TERRENO · 11.500 M² · VENDA
Terreno de aproximadamente 11.500 m² no bairro Colônia Japonesa, em Manaus/AM, com vegetação nativa preservada ao fundo. Documentação regularizada, em região com infraestrutura já consolidada e próxima a corredor de galpões instalados na mesma via. Bom potencial de aproveitamento para projetos de médio a grande porte.
TERRENO · 30.000 M² · VENDA
Terreno de 30.000 m² na Zona Norte, em avenida movimentada e dentro da malha urbana consolidada. Ideal para Centro de Distribuição ou operação logística de grande porte. Documentação em ordem.
Terreno · 60.000 m² · Venda · Tarumã
Platô retangular de 60.000 m² à venda no Tarumã, particular e regularizado, com projeto de galpão aprovado e estudo que indica viabilidade para indústrias dos Tipos 1 a 5.
Terreno · 50.000 m² · Venda · Tarumã
Terreno particular de 50.000 m² à venda no Tarumã. Cerca de 20.000 m² com terraplenagem em fase final e acesso pelo Rapidão. Compra direta, sem licitação da SUFRAMA.
ÁREA PORTUÁRIA · 11.000 M² · VENDA
Terreno de 11.000 m² na Colônia Antônio Aleixo com 250 metros de frente d'água. Localização estratégica para operações que dependem de acesso fluvial em Manaus.
Área industrial e portuária · 750.000 m² · Venda
Área de 750.000 m², com possibilidade de ampliação para até 823.000 m², formada por dois lotes no Distrito Industrial II, com vocação para parque industrial e operação portuária.
Galpão Comercial + Apartamento · Jorge Teixeira
Imóvel de uso misto na Av. Mirra, Jorge Teixeira. Térreo com galpão comercial. Primeiro andar com apartamento resid...
Do terreno ao BTS sob medida, com suporte na regularização.
Terrenos no Polo Industrial de Manaus, prontos ou para implantação.
Prontos ou em construção, para locação e venda no Distrito 3.
Terrenos com acesso fluvial, para operações portuárias.
Regularização industrial: PTE, SUFRAMA, IPAAM, IMPLURB e AVCB. Como funciona
Imóveis comerciais com renda locatícia consolidada, para investidores.
Encontramos o imóvel e indicamos profissionais independentes para conduzir a regularização. A contratação é feita diretamente com cada profissional.
Conhecimento do mercado industrial de Manaus, rede de especialistas e condução do processo de ponta a ponta.
Foco em galpões e áreas industriais no Polo Industrial e no Distrito 3, para empresas locais e de outros estados.
Layout interno e docas ajustados à sua indústria, com entrega em módulos.
Do imóvel à operação: análise documental, avaliação de risco e indicação de especialistas em SUFRAMA, IPAAM, IMPLURB e AVCB.
Estudos objetivos, com fontes oficiais consultáveis.
O Amazonas está entre os quatro estados brasileiros com vacância zerada em condomínios logísticos e tem o segundo maior valor médio de mercado do país. No Brasil, a vacância chegou a 4,42%, o menor nível da série da SiiLA. Em Manaus, só três empreendimentos têm padrão premium: os Distribution Business Park Manaus I, II e III, que somam pouco mais de 307 mil m².
Por que o custo é mais alto em Manaus
O aluguel e o custo de reposição de um galpão são estruturalmente elevados na região. Materiais, equipamentos e insumos de construção chegam, em grande parte, por via hidroviária, o que encarece a obra e pressiona o valor de locação necessário para viabilizar o investimento.
O clima pesa no cronograma. A seca de 2024 levou as indústrias a ampliar estoques para não parar a produção, e no início de 2025 muitas passaram a procurar áreas de contingência, algumas com contratos curtos, de 12 meses. As chuvas dificultam a terraplenagem: se o terreno não estiver pronto para obra no segundo semestre, na estiagem, a execução tende a esperar cerca de seis meses.
Para os desenvolvedores, o principal gargalo é o terreno: bem localizado, com documentação regular e preço que viabilize o projeto. A própria escassez de galpões elevou o preço dos terrenos.
Leitura técnica para quem decide
Indicadores usados nesta análise
| Indicador | O que mede |
|---|---|
| Vacância | Percentual da área de um mercado que está disponível para locação. |
| ABL | Área bruta locável: a área do galpão que pode ser alugada. |
| Custo de reposição | Quanto custaria construir hoje um imóvel equivalente, incluindo terreno e obra. |
| Pré-locação | Contrato assinado antes do fim da obra, que garante o espaço ao ocupante. |
| Built-to-suit | Galpão construído sob medida para um ocupante, com contrato de longo prazo. |
Fontes
SIILA. Falta de galpões em Manaus eleva custos e limita expansão. Clube FII News, 16 jul. 2026.
SIILA. Market Analytics: condomínios logísticos. 2026.
Informação de campo FC de Paula, set. 2026.
Acesso em 30 set. 2026. Conteúdo informativo, sem caráter de recomendação de investimento.
Desde 2024, o Brasil aplica cotas à importação de aço. Dentro da cota, o Imposto de Importação vai de 9% a 16%. Acima dela, a alíquota é de 25%. O sistema foi renovado para 2026 e 2027, e nove NCMs passaram a pagar 25% sem cota desde janeiro de 2026. Há ainda direitos antidumping sobre aços pré-pintados da China e da Índia e sobre laminados a frio chineses.
Na Zona Franca de Manaus, a conta muda. O insumo usado na industrialização dentro da ZFM tem isenção do Imposto de Importação. Quando o produto segue para o resto do país, o imposto é pago com coeficiente de redução. A vantagem não depende de estourar a cota, porque incide sobre a alíquota normal. Os direitos antidumping, por outro lado, continuam devidos.
O setor já está se movendo. Em março de 2026, o Conselho de Administração da SUFRAMA aprovou a implantação de uma indústria de laminados metálicos. Em agosto, aprovou projeto de estruturas de aço para construção civil, com redução de 88% no Imposto de Importação sobre insumos estrangeiros. A metalurgia respondeu por 8,92% do faturamento do Polo Industrial de Manaus até julho de 2026, que somou R$ 142,98 bilhões.
O horizonte é longo. A reforma tributária manteve o tratamento diferenciado da Zona Franca até 2073, enquanto o ICMS, base dos incentivos estaduais, será reduzido de 2029 a 2032 e extinto em 2033.
Como os incentivos funcionam, tributo a tributo
| Tributo | Tratamento na Zona Franca | Condição |
|---|---|---|
| Imposto de Importação | Isenção na entrada do insumo. Na saída do produto para o resto do país, redução de até 88% do imposto sobre os insumos estrangeiros. | Nível de industrialização compatível com o Processo Produtivo Básico (PPB). |
| IPI | Isenção na importação de insumos e na venda do produto industrializado para o resto do país. | Projeto aprovado pelo CAS e produção conforme o PPB. |
| PIS e COFINS | Suspensão na importação de insumos. Na venda da produção própria, alíquotas de 0,65% e 3%, redução de cerca de 60%. | Projeto aprovado pelo CAS. |
| IRPJ | Redução de 75% do imposto calculado sobre o lucro da exploração, por até 10 anos, e reinvestimento de 30% do imposto devido. | Projeto protocolado e aprovado na SUDAM até 31/12/2028. |
| AFRMM | Não incidência na navegação fluvial e lacustre, exceto granéis líquidos. | Cargas no âmbito das Regiões Norte e Nordeste. |
| ICMS | Crédito estímulo de 55% a 100% do imposto, conforme o produto; diferimento; isenção na compra de máquinas; redução de base na importação de insumos de 55% a 64,5%. | Lei estadual nº 2.826/2003, válida até a transição do ICMS (2029 a 2033). |
Exemplo simplificado
Uma indústria importa R$ 1.000.000,00 em aço como insumo, em NCM com alíquota de 25% fora da cota. Fora da Zona Franca, o Imposto de Importação seria de R$ 250.000,00 no desembaraço. Na Zona Franca, a entrada é isenta; quando o produto final segue para o resto do país, aplica-se a redução de 88% sobre o imposto relativo a esse insumo, e o valor devido cai para cerca de R$ 30.000,00. O exemplo não considera direitos antidumping, que continuam devidos, nem outros tributos.
Com seu projeto aprovado pela SUFRAMA, os incentivos fiscais da Zona Franca de Manaus são garantidos. A FC de Paula tem terrenos e galpões em áreas de vocação industrial e indica profissionais altamente capacitados para elaborar seu Projeto Técnico-Econômico (PTE) e adequar a produção ao Processo Produtivo Básico (PPB).
Fontes
AGÊNCIA BRASIL. Camex amplia número de tipos de aço com cotas de importação. 28 maio 2025.
CNN BRASIL. Importações de aço caem 17,6% no 1º semestre com medidas antidumping. 18 jul. 2026.
DIÁRIO DO COMÉRCIO. Instituto Aço Brasil revisa projeções de importação de aço em 2026. 15 maio 2026.
BRASIL. Decreto-Lei nº 288, de 28 de fevereiro de 1967.
BRASIL. Lei nº 9.019, de 30 de março de 1995.
BRASIL. Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023.
BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025.
SUFRAMA. Portaria nº 2.660, de 2026. DOU, 4 ago. 2026.
SUFRAMA. Pauta da 322ª Reunião do CAS. 30 mar. 2026.
EXPERNEWS. Indústria de Manaus fatura R$ 142,98 bilhões de janeiro a julho de 2026. Set. 2026.
AMAZONAS. Invest Amazonas. Incentivos fiscais. Manaus: Sedecti, 2026.
BRASIL. Lei nº 14.753, de 12 de dezembro de 2023. Prorroga prazos de incentivos da Sudam e da Sudene.
SUDAM. Redução de 75% do IRPJ. Belém: Sudam, 2026.
AMAZONAS. Lei nº 2.826, de 29 de setembro de 2003. Política estadual de incentivos fiscais.
Acesso em 30 set. 2026. Exemplo ilustrativo. Conteúdo informativo, sem caráter de parecer jurídico ou tributário.
A Lei Municipal nº 1.838/2014 classifica as atividades comerciais, de serviço e industriais do Tipo 1 ao Tipo 5, por cinco critérios: escala de operação, incômodo à vizinhança, impactos ambientais, geração de tráfego e risco à segurança.
Os Tipos 1 a 3 convivem com a vizinhança e são controlados pelas normas de obra e urbanismo. Indústria de até 50 m² é considerada atividade caseira. Os Tipos 4 e 5 exigem consulta prévia aos órgãos de meio ambiente e de trânsito. O Tipo 5 reúne atividades de difícil convivência com o uso residencial e impacto significativo.
Atividade Tipo 5 e empreendimento com mais de 20.000 m² construídos são de impacto urbano-ambiental e dependem de Estudo de Impacto de Vizinhança e Estudo de Tráfego.
Nos Distritos Industriais I e II, a lei define para o Setor Urbano 06 a diretriz de uso industrial e agroindustrial. Fora dos Distritos, indústrias de grande porte operam em diversas regiões de Manaus, como Tarumã e Puraquequara. O enquadramento é do lote, não da região: depende da atividade e do processo de aprovação de cada empreendimento.
No Distrito, o lote da SUFRAMA é obtido por empresa com projeto aprovado, por licitação ou inexigibilidade, com contrato de concessão (CDRU). A área particular é comprada diretamente, por escritura e registro.
Roteiro de viabilidade de um lote industrial
| Etapa | O que se verifica | Órgão |
|---|---|---|
| 1. Consulta prévia | Setor urbano, Tipos de atividade admitidos e eventual necessidade de aprovações complementares. É o ponto de partida; a análise definitiva ocorre no processo de aprovação. | Prefeitura de Manaus (IMPLURB) |
| 2. Alteração de uso, se necessária | Onde a ficha do lote admite outorga onerosa, o uso pode ser alterado mediante contrapartida, com base na Certidão de Informação Técnica (CIT). | Prefeitura de Manaus |
| 3. Estudos de impacto | Tipo 5 ou mais de 20.000 m² construídos: Estudo de Impacto de Vizinhança e Estudo de Tráfego. | Prefeitura de Manaus |
| 4. Licenciamento ambiental | Licença Prévia, de Instalação e de Operação, conforme o potencial poluidor da atividade. | IPAAM |
| 5. Segurança e espaço aéreo | Projeto de prevenção contra incêndio e, no entorno de aeroportos, aprovação da altura da edificação. | Corpo de Bombeiros e COMAR |
| 6. Incentivos fiscais | Projeto Técnico-Econômico e Processo Produtivo Básico, independentemente de o terreno ser particular ou da SUFRAMA. | SUFRAMA (CAS) |
Na prática, a aprovação em Manaus considera o histórico da região e o porte do empreendimento, e não apenas o texto da lei. Por isso, a leitura técnica do lote antes da compra evita surpresas no licenciamento.
Fontes
MANAUS. Lei nº 1.838, de 16 de janeiro de 2014. Normas de uso e ocupação do solo.
SUFRAMA. Resolução CAS nº 102, de 2021. Lotes dos Distritos Industriais.
Informação de campo FC de Paula, set. 2026.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Estatuto da Cidade, art. 29.
BRASIL. Conselho Nacional do Meio Ambiente. Resolução nº 237, de 19 de dezembro de 1997.
Acesso em 30 set. 2026. Conteúdo informativo, sem caráter de parecer jurídico.
A FC de Paula Investimentos Imobiliários atua em Manaus com foco em imóveis industriais e comerciais para empresas. Nossa especialidade é o Polo Industrial e a Zona Franca de Manaus, com galpões, áreas industriais e projetos BTS (Built to Suit).
Atendemos empresas de todo o Brasil que querem se instalar em Manaus, empresas locais em expansão e investidores que buscam renda estável com a locação de ativos industriais e comerciais.
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